La sociedad de inversión inmobiliaria (socimi) Trajano Iberia, presidida y participada por José Moya (propietario de Persán), ha cerrado sus doce primeros meses de actividad que se cumplirán a final de marzo con tres destacados activos inmobiliarios en su cartera: dos edificios de oficinas en Bilbao y Madrid (este último adquirido hace una semana) y un gran centro comercial en Vila Real (Portugal, cerca de Oporto). Entre los tres, la empresa ha desembolsado en el último años 140 millones de euros.
Según se recoge en las cuentas anuales de la socimi enviadas al MAB (índice bursátil donde cotiza), Trajano invirtió 53,8 millones en la toma de ese centro comercial, que tiene 22.000 metros cuadrados y 1.000 plazas de aparcamiento. En el importe de la adquisición se incluyen deudas por 49,7 millones y otros 4 millones de pago en efectivo.
Para financiar la adquisición en Portugal, la compañía en la que también participa la familia almeriense Cosentino recurrió a un préstamo de Bankinter por importe de 29 millones. La compra del edificio de oficinas de Bilbao fue a su vez respaldado por otro crédito de Santander por 19 millones, según recogen las cuentas anuales. El valor neto en libros de los dos activos con los que la empresa cerró el ejercicio 2015 asciende a 90,7 millones, pero el valor de mercado se situaría en 103 millones, según cálculos de la propia socimi.
Las previsiones anunciadas por la empresa cuando salió a cotizar incluían un desembolso para comprar activos de 185 millones. Madrid y Barcelona eran las ubicaciones preferentes anunciadas, aunque finalmente se han sumado Portugal y Bilbao. Faltaría así la ciudad condal, donde podría ejecutarse la próxima compra por un importe aproximado de 40 millones de euros, atendiendo a los 140 millones empleados hasta ahora en las tres operaciones.
Rentas y deudas
La cifra de negocio entre marzo y diciembre ascendió a 1,37 millones, procedentes de las rentas de los inquilinos del edificio de Bilbao y el centro comercial luso. La compañía detalla que los contratos firmados con esos inquilinos a cierre de 2015 ascendían a 9,8 millones a largo plazo (más de cinco años).
La deuda que tenía la compañía, en la que también participa como accionista el dueño de la empresa de alquiler de coches Goldcar Juan Alcaraz, ascendía a 28 millones a cierre del año, de los que 25,2 millones venden más allá de 2020. Igualmente, la cifra de dinero en caja y líneas de liquidez de los bancos disponibles a cierre de año ascendían a 44 millones. Justamente por el edificio de Madrid adquirido el día 7 de marzo se abonaron 44,3 millones.
La empresa realizó además en junio del pasado año una ampliación de capital por 23,7 millones. La previsión de reparto de dividendo es de 323.000 euros este año. En la socimi hay 111 accionistas que se reparten el 42% del capital, a los que se suman las participaciones de la familia Moya-Yoldi, Cosentino y el citado Alcaraz (que es vicepresidente y posee el 10,3%). A su vez, el dueño de Inmobiliaria Huicart (Miguel Casas Huguet), Néstor Oller, la Fundación Educo o la aseguradora francesa CNP Assurances poseen un 5,3% cada uno. Trajano vale en bolsa 97,8 millones y las acciones cotizan planas en torno a 10 euros.
Revitalizar el ladrillo... y pagar menos
Las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis) se crearon legalmente en 2012 pero ha sido a partir de 2014 cuando han eclosionado al calor de la recuperación. Actualmente hay 15 cotizando en el índice MAB de la bolsa española, ya que salir a bolsa es un requisito indispensable. Además, la ley también establece que su capital social mínimo debe ser de 5 millones y contar al menos con 50 accionistas.
Además, el 80% de su inversión debe estar destinada a la adquisición de inmuebles urbanos destinados al alquiler. Igualmente, el 80% de los ingresos debe de proceder de las rentas de esos alquileres y dividendos de tenencia de otras participaciones. Además, la socimi debe mantener en propiedad al menos 3 años los edificios adquiridos, y 7 años los edificios promovidos por la propia empresa.
Respecto al régimen fiscal, sobresale que no hay retención fiscal sobre los dividendos repartidos a sus socios, sean personas físicas o jurídicas (empresas). Están incluidos en las personas físicas ciudadanos extranjeros residentes o no en España, con lo que se facilita la inversión de fuera de España. Además, las socimis deben repartir como dividendo al menos el 80% de las rentas obtenidas por alquiler y al menos la mitad de lo ganado si venden activos.
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