Polígonos industriales cuyas calles y farolas se pierden en el horizonte pero donde no hay ninguna nave (Salteras), estructuras de bloques a medio construir junto a edificios con sólo tres o cuatro vecinos (Gelves), hileras de casas adosadas vandalizadas junto a urbanizaciones con ropa limpia tendida (Palomares), decenas de hectáreas clasificadas, reclasificadas, urbanizadas, cerradas y con rotondas que son miradores (Mairena)... Son las urbanizaciones fantasmas del Aljarafe, fruto de un modelo de crecimiento especulativo en el que los intereses creados sobre el suelo se han topado con la realidad de la deuda y las han convertido en su mayoría en activos tóxicos que ahora el ‘banco malo’, el Sareb, dice que buscará solución. Un brindis al sol en el que los peor parados son los propios ciudadanos y, con ellos, sus ayuntamientos.
La Asociación para la Defensa del Territorio del Aljarafe (ADTA) organiza unas visitas interpretativas de las que extraer muchas, demoledoras y pesimistas conclusiones. La especulación urbanística no es algo de los últimos años; hay localidades que llevan casi 40 años con terrenos reservados para ser urbanizados y aún no los han desarrollado. Lo que ahora ocurre es que la burbuja ha estallado y se hace más que evidente lo que muchos llevan denunciando desde hace años. Los datos objetivos que se poseen del Aljarafe son del Plan de Ordenación Territorial de la Aglomeración Urbana de Sevilla (Potaus) pero, salvo matices, están plenamente de actualidad desde su aprobación, en 2008.
El Aljarafe sevillano posee casi 20.000 hectáreas de suelo urbanizado, donde viven y trabajan más de un millón y medio de personas. Además, cuenta con casi 14.000 hectáreas de suelo calificado como urbanizable (residencial y productivo), a las que se le añaden las casi 4.000 que incrementaba el Potaus como áreas de oportunidad, es decir, que el nuevo suelo urbanizable duplica al que está en la actualidad ocupado, y eso que no contaba con los PGOUs de cada municipio.
Esta duplicación de lo urbanizable (del total, 18.000 hectáreas son residenciales, 7.000 productivos, 3.400 para equipamientos y 4.400 para zonas verdes, en números redondos) nunca ha respondido a la realidad de las verdaderas expectativas de la zona, ya sea en población ya sea en empresas, y lo que se ha constatado es que quienes han ganado no han sido ni los municipios ni sus vecinos, sino los promotores privados (con una gran connivencia entre ellos y con las entidades bancarias, especialmente las cajas de ahorro), con verdaderos pelotazos urbanísticos, aunque la crisis les haya llevado a la quiebra y su moneda de cambio, ese suelo urbanizable, haya terminado en la UVI del Sareb, un banco malo del que nunca saldrá ningún beneficio de vuelta para el Aljarafe.
No hay datos contabilizados de cuántas de esas urbanizaciones fantasma están en manos del banco malo, pero sí hay algunos ejemplos de lo que han dejado atrás: beneficios millonarios para promotores y muy pocos para los municipios, que encima tienen que lidiar ahora con bolsas de suelo industrial sin uso y de las que no pueden disponer, bloques de viviendas aislados en urbanizaciones a medio construir a los que deben prestar servicios y futuribles problemas ambientales, como los que se ciernen sobre algunas de las construcciones de la cornisa del Aljarafe, edificadas en áreas con escorrentías naturales y con muy poca visión de superviviencia a largo plazo, o en terrenos altamente inundables.
Como ejemplo tomamos el PGOU de Mairena del Aljarafe, el único aprobado y desarrollado. Bueno, a medio desarrollar. Según los datos de ADTA, el incremento de los suelos urbanizables en Mairena generó para los promotores 1.352 millones de euros, aunque sólo revertió en cesiones de aprovechamiento para el municipio por valor de 56 millones, si bien las inversiones públicas mínimas se calculaban en 36 millones. Es decir, el privado (inversor, empresario, especulador...) se embolsó 1.352 millones frente a los 20 del municipio, que además tiene que hacer frente a sus costes derivados (colegios, transporte, basuras). Encima, sólo se han iniciado siete de los 19 sectores parciales a construir y sólo tres están medianamente ocupados. El resto están catalogados como “consolidados” sólo porque existe un edificio, lo que le reporta más valor especulativo al terreno y, además, que el Sareb no los considere de los más tóxicos.
La situación se repite en todo el Aljarafe: en Camas, por ejemplo, se prevía un incremento poblacional superior al 60% y no han alcanzado el 3%. Su reserva de suelo es enorme y muchos de ellos están sin urbanizar o consolidados gracias a un edificio pero sin ocupar.
Una pescadilla que se muerde la cola gracias a las “expectativas”
Hasta que el cambio de la Ley del Suelo de 2008 introdujo que la valoración de los suelos debía tasarse según la realidad y no por las expectativas creadas, muchos se han hecho ricos y sólo vendiendo aire.
Juan Antonio Morales, presidente de ADTA, lo explica muy gráficamente: “tengo suelo, el alcade si le voto me lo clasifica y el promotor, que se mueve con una carta de intenciones, le paga si hay clasificación y consigue el crédito al promotor”. La operación lo mismo vale para un suelo rústico que para uno expropiable junto a la futura SE-40, porque cualquier tipo de infraestructura sirve para especular.
El rizo del rizo son los cambios de esos mismos suelos. Un ejemplo en Vistahermosa, en San Juan, donde una parcela en la que se iban a construir adosados y que ni siquiera fue urbanizada (acerados, farolas, canalizaciones) ha incrementado su edificabilidad y su valor primero a bloques de cuatro plantas y ahora de ocho. También está recurrido.
El colmo es la calificación de consolidado: elevar la tasación de una finca de 20 hectáreas sólo con urbanizarla y levantar un edificio. El resto, jaramagos.
La rentabilidad o no de un sistema sin futuro
Dice Juan Antonio Morales que el fenómeno de la metropolitización trae consigo todos estos problemas, cuando el 50% de la población vive en ciudades y sus áreas metropolitanas. Pero pone en cuestión que sea más rentable el pelotazo urbanístico que un crecimiento sostenible. Pero no da dinero a espuertas, le interrumpo. La rentabilidad no será inmediata pero la ciudad tiene más éxito, lo que pasa es que está menos controlada por esos pequeños grupos, me contesta.
Las asociaciones que llevan años denunciando estos despropósitos han optado por intentar evitar las cosas y que no se repitan, porque ya hay algunas que no tienen arreglo y muchos de esos terrenos urbanizados sólo tendrían futuro si vuelven a ser olivar. Hay un grupo que pide que les cedan terrenos para hacer huertos sociales en Mairena; nadie se los da. Lo razonable es no ser optimista y sí pesimista, pero hay que evidenciar el ‘tinglao’ que se ha montado.
Así, defienden que hay otras formas y otros parámetros para desarrollar un PGOU, porque cuando está bien planteado, con sistemas generales importantes, equipamientos públicos garantizados, el ‘sablazo’ podrá ser mayor a los propietarios de los suelos pero la ciudad tiene más éxito. Y pone de ejemplo Seseña, donde sólo está ocupada la zona más cercana al pueblo porque es la que tiene colegios, servicios... Y si edificas en las bolsas vacías dentro del pueblo y respetando su tipología, hay más satisfacción. Otros países aplican criterios de crecimiento medioambientalmente sostenibles, más razonables, se lamenta. Aquí, por ahora, añado, sigue la lucha.
Recalifica si puedes: Un centro comercial en terreno inundable
La parcela que el Ayuntamiento de San Juan ideó como un puerto deportivo, junto a la estación de metro de San Juan Bajo, ha sufrido ya tres modificaciones: ahora pretenden hacer una gran superficie y en una zona inundable. Ecologistas en Acción lo ha recurrido.
Valparaíso, la finca de las escorrentías de la cornisa
Un error evitable pero real: unir Gelves y San Juan con urbanizaciones en plena zona inundable y sin muro de defensa, pasando además de las adosadas a los bloques de pisos. Y el colmo: urbanizar la finca Valparaíso, al socaire de las escorrentías de la cornisa.
Una rotonda a ninguna parte, ya es un mirador
La idea, de los ayuntamientos y promotores, era conectar Mairena, Palomares, Gelves... Isletas de parcelas urbanizadas (farolas, pasos de cebra, señales de tráfico, adelfas...) salpican un falso corredor con rotondas a ninguna parte, ahora, un mirador hacia el Aljarafe.
En progresión: La tendencia generalizada a la desprotección
ADTA también ha detectado una tendencia en aumento hacia la desprotección de zonas con especial importancia. Un ejemplo, intentan modificar la protección de un terreno con alto valor agrícola para ubicar una gasolinera y un establecimiento ilegal. Y sin compensación.
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