A mediados del año pasado, el gobierno anunciaba una reforma de la normativa hipotecaria, con el objetivo de abaratar los trámites para pasar de una hipoteca variable a una fija.
Teniendo en cuenta el repunte de los contratos de las hipotecas fijas, es lógico considerar que haya muchos consumidores que estén interesados en este tipo de cambio. Actualmente, el 95% del crédito hipotecario vivo es a un interés variable; al fin y al cabo, la gran mayoría de hipotecas vigentes fueron firmadas antes del estallido de la crisis inmobiliaria, cuando la norma era el contrato a tipo variable ligado al Euribor.
Consecuencias de pasar de una hipoteca a interés variable a una hipoteca a interés fijo
Tipo de interés
La primera repercusión de este tipo de cambio tiene que ver con la forma en la que se establece el tipo de interés que se estará pagando por el préstamo.
En los tipos variables, se suele aplicar diferencialel cual es sumado al índice de referencia que se haya establecido. Por regla general, suele tratarse del Euribor.
La revisión del tipo puede tener lugar en diferentes momentos, ya sea con carácter mensual o incluso anualmente, dependiendo de la periodicidad que se haya establecido contractualmente para comprobar el índice de referencia.
Por su parte, las hipotecas a interés fijo implican que siempre se estará pagando el mismo tipo de interésa lo largo de toda la vida del contrato.
Conviene tener en cuenta que, desde hace algún tiempo, muchas de las hipotecas variables son emitidas con un periodo inicial a tipo de fijo.
Cómo se puede cambiar de una hipoteca a tipo variable de una hipoteca a tipo fijo
Este tipo de cambio puede tener lugar de 2 maneras distintas.
Novación de la hipoteca
Por un lado, es posible llevar a cabo la novación de la hipoteca, mediante la cual se procede a cambiar las condiciones pactadas originalmente en el contrato. Habitualmente, la novación hipotecaria suele llevar aparejada algún tipo de comisión. Por regla general, dicha comisión oscila entre el 0% y el 1% del capitalque esté pendiente de amortizar. A esto deberá sumarse los costes de la nueva escritura pública, así como el del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el cual puede variar entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma en la que estemos.
Así mismo, las nuevas condiciones han de ser pactadas entre el banco y el cliente.
Subrogación de la hipoteca
La subrogación hipotecaria implica la extinción del contrato y la apertura de una nueva hipoteca. Habitualmente, esto tiene lugar con la intervención de un segundo banco, el cual se encarga de abrir el nuevo contrato hipotecario que, obviamente, reúne las características que el cliente prefiere en ese momento.
De acuerdo con la normativa vigente, la comisión de subrogación no puede exceder del 0,5% a lo largo de los primeros 5 años de vida del contrato, para aquellas hipotecas que hayan sido formalizadas a partir de abril del 2003. Una vez llegado el sexto año de vigencia, la comisión máxima será del 0,25%. Por supuesto, a esto hay que añadir los gastos habituales de la contratación de una hipoteca; es decir, la notaría, el registro y la gestoría.
¿Con qué hipoteca se paga más?
Si lo que quieres es saber qué hipoteca te saldrá más cara una vez haya finalizado el contrato, resulta casi imposible de determinar, debido a la variabilidad a largo plazo de los índices de referencia de las hipotecas variables. Es muy difícil de determinar dónde estará situado el Euribor dentro de 10, 20 ó 30 años.
En el corto plazo, sin embargo, sí que resulta fácil aclarar con qué hipoteca se ha de pagar más. Tan sólo hay que comprobar el tipo de interés que se está pagando, comparando la media de los tipos fijos y la media de los tipos variables.
Dicho esto, las hipotecas a tipo fijo actuales se sitúan en torno al 2% ó 3%. En lo que se refiere a los diferenciales aplicados por las hipotecas a interés variable, éstos rondan el 1%. Si a esto le sumamos el índice de referencia Euribor, que está situado en terreno negativo y por debajo del -0,15%, entonces es fácil percatarse de que las hipotecas a tipo variable son notablemente más económicas que las de tipo fijo.
El único inconveniente de contratar una hipoteca a tipo variable es que no hay manera de saber cuándo comenzará la recuperación de los tipos de interés. Por regla general, los índices de referencia suelen reaccionar a los ajustes llevados a cabo por los bancos centrales. De esta forma, es de esperar que, cuando el Banco Central Europeo comienza a subir los tipos, el Euribor también seguirá ese camino.
¿Resulta conveniente pasarse a una hipoteca de tipo fijo?
Esta decisión está supeditada a varios aspectos, que deben ser sopesados con cautela.
En primer lugar, hay que tener en cuenta el plazo de duración del contrato hipotecario. Si tenemos previsto devolver la hipoteca en muy poco tiempo, lo más probable es que podamos beneficiarnos de los reducidos tipos de interés variable actuales. Para cuando los índices de referencia comiencen a subir de forma notable, ya habremos devuelto nuestro préstamo.
Si queremos contar con la certeza absoluta de que siempre vamos a estar pagando la misma cantidadde dinero por nuestra cuota mensual, entonces la hipoteca a tipo fijo es la mejor alternativa. Quizá terminemos pagando algo más de dinero, pero habremos comprado tranquilidad.
Finalmente, si consideramos que los tipos de interés e índices de referencia van a seguir en mínimos históricos durante una gran cantidad de años, entonces contratar una hipoteca a interés fijo no tiene sentido alguno, dado que estaremos comprometiéndonos a pagar más dinero, innecesariamente.
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