El contrato de un préstamo hipotecario es uno de los contratos más importantes que firmaremos a lo largo de nuestra vida. Tan sólo el importe y la duración del mismo exceden con mucho al de la mayor parte de acuerdos a los que podamos llegar en cualquier otro contexto.
Por lo tanto, debemos prestar una escrupulosa atención a aquellos aspectos que resultan más relevantes.
Tipo de interés aplicable
Por supuesto, el tipo de interés determina la mayor parte del coste del préstamo. Existen contratos a interés fijo, a interés variable –basados en un diferencial aplicado a un índice de referencia-, así como tipos mixtos, los cuales suelen componerse de un periodo inicial durante el que se aplica un tipo fijo, seguido del resto de vida del contrato, durante la cual se aplica el tipo de interés variable.
Índice de referencia del tipo de interés
El índice de referencia va a determinar la variabilidad del tipo de interés que vamos a pagar por nuestro préstamo hipotecario. Si dicho índice ha experimentado pocas fluctuaciones a lo largo de los años, es probable que disfrutemos de una hipoteca tranquila.
Plazo de revisión del tipo de interés
En el caso de las hipotecas a tipo variable, el índice de referencia puede revisarse en diferentes momentos. Hay hipotecas que se revisan anualmente, mientras que las hay que se revisan varias veces al año.
Cuadro de amortización pactado
El cuadro de amortización desglosa de forma pormenorizada los importes de cada una de las cuotas mensuales que se van a pagar a lo largo de la vida del préstamo hipotecario. Obviamente, dichas cuotas pueden estar sujetas a variación en caso de optar por el tipo de interés variable. Sin embargo, nos ayudará a hacer una composición de lugar bastante exacta de nuestras obligaciones en el largo plazo.
Periodos de carencia
La aplicación de un periodo de carencia o la posibilidad de pedirlo en algún momento dado es algo que debería ser incluido en el contrato. De esa forma, nos aseguramos de que, si llega un momento de apuro económico, podemos dejar de pagar parte o la totalidad de las cuotas mensuales durante un tiempo, para poder enderezar la situación, sin tener que sufrir algún tipo de penalización.
Amortización anticipada
La amortización anticipada es un excelente recurso para abaratar nuestra hipoteca o reducir el importe de las cuotas pendientes. Si disponemos de una liquidez extra imprevista, podemos destinarla a amortizar parte o la totalidad del capital pendiente de nuestro préstamo. Ahora bien, debemos prestar atención a las condiciones que hayamos pactado en el contrato. La mayor parte de entidades se ciñen a establecer los límites legales del 1% y el 0,5%, dependiendo del plazo que reste hasta el vencimiento del contrato. Sin embargo, hay algunos bancos que recogen la posibilidad de amortización anticipada gratuita.
Penalización por demora en el pago de las cuotas mensuales
En el extremo opuesto, nos encontramos con las penalizaciones por fallar en los pagos de las cuotas mensuales. Dichas penalizaciones pueden implicar el pago de una comisión, así como el cargo de los intereses de demora correspondientes.
Comisiones de estudio y apertura
Las comisiones de estudio y apertura suelen cargarse una vez se ha formalizado la hipoteca y sustraerse del importe entregado, pero eso no debe hacernos olvidar que existen. Su importe suele consistir en un porcentaje sobre el capital prestado.
Comisiones por subrogación o novación de la hipoteca
La subrogación y la novación hipotecarias son las dos formas fundamentales de cambiar las condiciones de la hipoteca que estamos pagando. En el primer caso, sustituimos la antigua hipoteca por una nueva –habitualmente contratada con otro banco-. En el segundo caso, cambiamos las condiciones previamente pactadas en el contrato del préstamo hipotecario.
Ambas operaciones suelen acarrear el pago de una comisión, la cual afecta al coste final de la operación y pueden llegar a implicar la inviabilidad de la misma.
​​​​​​​Requisitos de vinculación con la entidad bancaria
Desde hace años, las entidades bancarias ofrecen bonificaciones en los tipos de interés de sus hipotecas, a cambio de que sus clientes acepten contratar productos complementarios.
El objetivo no es otro que conseguir que el cliente adquiera el mayor nivel de vinculación posible con la entidad, así como vender nuevos productos financieros.
Entre las vinculaciones posibles, las más habituales son:
-Contratación de seguros de vida y hogar.
-Contratación de planes de pensiones.
-Uso de la tarjeta de crédito y consumo mínimo anual.
-Mantenimiento de un saldo mínimo mensual.
-Domiciliación de la nómina.
-Domiciliación de recibos domésticos habituales.
Cláusulas suelo y cláusulas techo
Las cláusulas suelo han sido motivo de una fuerte controversia en el mercado hipotecario, hasta el punto de dar lugar a varios litigios. Hasta la fecha, han sido numerosas las sentencias que han determinado la nulidad de las cláusulas suelo, por entender que resultaban abusivas. Se ha considerado que su inclusión ha sido abusiva, que no se ha informado adecuadamente a los clientes y que no resultaban proporcionales, respecto a las cláusulas techo.​​​​​​​
Cláusulas de dación en pago
La dación en pago es un mecanismo de acuerdo con el cual, si el deudor no puede hacer frente al pago de su hipoteca, podrá entregar el inmueble al banco acreedor, liberándose así de la deuda restante.
Habitualmente, los bancos no solían incluir este tipo de cláusula. Eso implica que, aunque el inmueble sea embargado, no hay garantías de que la deuda se liquide completamente. Hay que esperar a la subasta o venta de dicho inmueble. Con el dinero de la venta se procederá a liquidar toda la deuda que sea posible. Sin embargo, si el dinero no alcanzase, entonces aún habrá deuda pendiente que amortizar.​​​​​​​
Cláusulas abusivas
Obviamente, ésta no es una sección per sé del contrato de una hipoteca. En su lugar, consideramos oportuno advertirte de aquellos apartados en los que las cláusulas reguladoras suelen ser más abusivas y, por tanto, podrían ser objeto de anulación judicial llegado el caso.
-Cláusula multidivisa, si el contrato se ha firmado con diferentes divisas al euro.
-Cláusula de vencimiento anticipado.
-Clausula suelo, ya citada anteriormente.
-Cláusula de redondeo al alza.
Intereses de demora abusivos.
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