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Sevilla

La licencia del nuevo hotel de La Palmera, ante los tribunales

Entre las infracciones del PGOU incluye la alteración de las alineaciones y de la edificabilidad, más aún con un edificio contiguo que está catalogado

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  • Las líneas de colores indican las diversas alineaciones sobrepasadas. -
  • No consta, según Adepa, la licencia para el reformado del proyecto que solicitó el promotor
  • Adepa alega ante el Juzgado que el hotel en construcción establece claramente nuevas alineaciones
  • Con el proyecto se pretende alterar esta edificabilidad, aumentándola hasta los 8.979,87 m2, que es casi el doble de la actual

La Asociación para la Defensa del Patrimonio de Andalucía (Adepa), cuyo presidente, Joaquín Egea, ha sido distinguido recientemente con la medalla de Sevilla por el Ayuntamiento, ha presentado ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo Nº 9 de Sevilla un recurso contra la desestimación presunta a la solicitud de revisión del acuerdo de la Comisión Ejecutiva de la Gerencia de Urbanismo por el que se dio conformidad a la licencia urbanística de ampliación por colmatación y remonte formulada por Ybarra y Cía para un hotel en la confluencia de la calle Cardenal Bueno Monreal con la avenida de La Palmera, junto a la Casa Rosa.

El recurso se inicia con una amplia introducción a la historia y a los valores patrimoniales de la avenida de La Palmera y a las vicisitudes sobre su protección, de la que sigue excluida jurídicamente la acera izquierda. Actualmente, la protección de la acera derecha sigue contando con un mero Catálogo, sin que a fecha de hoy se haya elaborado un Plan Especial, la figura urbanística procedente según fallo del Tribunal Supremo tras una batalla jurídica emprendida en tal sentido por Adepa.

En el año 2021, Ybarra y Cía solicitó la aprobación de un Reformado del Proyecto al Servicio de Licencias de Urbanismo. Ese Reformado fue aprobado en junio de 2022, "no costando en el expediente administrativo remitido a esta parte -dice Adepa en su recurso- el otorgamiento de la Licencia por la Gerencia a ese reformado".

Entre las infracciones legales que a juicio de Adepa se cometen con el otorgamiento de la licencia figuran la alteración de las alineaciones y de la edificabilidad; que no se trata de una obra “de colmatación”; la separación entre edificios superior a la permitida; la existencia de habitaciones en plantas sótanos; se sobrepasa el área de movimiento; la perturbación de la contemplación de un edificio catalogado como es “Villa Eugenia” o “La Casa Rosa”; que rompe la armonía del paisaje, aumenta las alturas y destruye la arboleda; y que no existe un estudio de ordenación del paisaje previo a la concesión de la licencia.

Adepa alega ante el Juzgado que el hotel en construcción establece claramente nuevas alineaciones. Del mismo modo, se establece también un aumento "brutal" de la edificabilidad. Así, la edificabilidad actual es, según proyecto, de 4.606,41 m2, existente desde 1993, que es la misma que se mantenía cuando se aprobaron, tanto el planeamiento de protección de este Sector 25 ( año 2004), que cuando se aprobó el Plan General vigente (año 2006). Con este proyecto se pretende alterar esta edificabilidad, aumentándola hasta los 8.979,87 m2, que es casi el doble de la actual (un 194,94 % más).

"La Gerencia de Urbanismo, al otorgar la Licencia primera parece olvidar -aseveran los conservacionistas- el artículo 20.3 de la Ley de Patrimonio Español, que prohíbe cualquier aumento de edificabilidad salvo la existencia de un Plan de Protección, no un Catálogo, que insistimos no existe, y que si existiera debería haber justificado el aumento hasta casi el doble de la superficie a edificar, algo sorprendente y absolutamente prohibido cuando hablamos del Conjunto Histórico de una ciudad, por la Ley de Patrimonio. Sólo este dato debería bastar para declarar nula y contraria a ley la Licencia otorgada".

Y añade: "Los aprovechamientos y normativa para el aumento o disminución de la edificabilidad de edificios son válidos para zonas exteriores al Conjunto Histórico, jamás para este, que debe conservar lo construido, salvo excepciones justificadas".

En cualquiera de los casos, para Adepa el proyecto del hotel incumple las alineaciones al situarse a solo 6,00 metros de la Avenida de la Palmera y a 3,00 metros de la Avenida Cardenal Bueno Monreal.

La Casa Rosa y la estructura del hotel.

INFRACCIONES DEL PLAN GENERAL

A mayor abundamiento, Adepa observa también en la licencia concedida una "flagrante vulneración de los preceptos del propio PGOU", que a continuación se invocan.

1-. Se plantea el proyecto que aprueba la licencia impugnada como de Ampliación por Colmatación y Remonte del edificio de oficinas existente, el llamado “Columbus”, para su uso como hotel. La asociación entiende que no se puede considerar lo proyectado como una ampliación del edificio existente ni calificarse la obra como “de colmatación”.

La parcela se encuentra diseñada de manera que la amplia vegetación predominante en la zona no construida es un elemento definidor y configurador de la misma, dada la zona de la ciudad y el ambiente urbano donde se ubica; y que por tanto, esos espacios libres no pueden ser en ningún caso espacios no cualificados del solar y / u ocupado por edificaciones marginales, sino que forman una parte esencial de la parcela, que en todo caso debe preservarse al amparo del artículo 9.4.12.3.a).

Al no ser por tanto, espacio no cualificado ni ocupado por ninguna edificación marginal, no cabe denominar la obra como “de colmatación”, ya que no está permitida en otro lugar que no sean estos. El hecho de que se hayan ocupado los espacios hasta prácticamente escasos metros de la vía pública, y se haya pretendido enmascarar esta burla de la norma vistiendo la fachada de ciertos adornos supuestamente vegetales no puede ser subsanador de una manifiesta infracción de los preceptos citados. Es evidente, a juicio de Adepa, que nada tiene que ver un espacio libre cubierto de vegetación y de una específica y concreta flora y especies de árboles que determinan y configuran el ambiente urbano, además de servir junto con las otras parcelas de la zona como pulmón de la ciudad; con una simple fachada vestida de plantas colgantes.

Por otra parte, el propio diseño de la edificación pone ya de por sí de manifiesto y a simple vista que no estamos ante lo que se entiende generalmente por “obra de colmatación”, ya que la superficie compartida por ambos edificios es mínima, porque de una superficie total construida de 13.205,48 m2, se comparten solamente 573,43 m2, apenas un 4,34 % de la superficie total. Además, los dos edificios son diferentes, tanto en su función como en su gestión posterior. Cada edificio dispone de un sistema estructural independiente. Arquitectónicamente suponen dos unidades claramente diferenciadas. Formal y estilísticamente son, no solo discordantes sino completamente antagónicos.

2-. No existe ni se cumple con la exigencia legal de separación mínima entre edificaciones, que dado el número de plantas (4) y la altura de las mismas (16 metros), habría de ser 10, 66 metros. Así lo prevé el art. 12.12.3.2.4 PGOU. Sin embargo, no existe separación alguna entre los dos edificios, infringiéndose dicho precepto.

La calificación urbanística que se da a la parcela, “Servicios Terciarios Abierta”, está definiendo asimismo un tipo de ordenación de bloques aislados entre sí, lo cual tampoco cumple el proyecto impugnado, ya que lo realmente se pretende construir es un edificio que envuelve a otro, de manera cerrada. Tampoco se cumple por tanto con la tipología edificatoria “aislada, en parcela con espacios ajardinados”.

3-. También se infringe el art. 6.5.21 PGOU en materia de sótanos, en relación con la definición que se da a los mismos en el art. 7.3.27. Y es que el proyecto utiliza la denominación “semisótano”, para referirse a la planta que se sitúa a -1, 75 metros en relación con la planta baja, cuando el término “semisótano” no existe en el Plan General. La planta que se sitúa por debajo de la planta baja, en virtud de la definición del citado art. 7.3.27 PGOU, se denomina “sótano”. Y así es como debe calificarse la planta proyectada. Y teniéndola como tal, se infringe el mencionado art. 6.5.21 PGOU en tanto se prevén en la misma hasta 20 habitaciones, cuando el citado precepto prohíbe la ubicación de habitaciones en sótanos.

4-. Se infringe el Estudio de Detalle, definitivamente aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de Sevilla de 28 de junio de 1989 y vigente en sus determinaciones sobre alineaciones, rasantes y área de movimientos. Concretamente el plano de ordenación vinculante, nº 6: “Plano de parcela resultante y Área de Movimiento”.

El artículo 7.3.10 PGOU define así el Área de Movimiento de la Edificación: “Área de movimiento de la edificación es la superficie dentro de la cual puede situarse la edificación como resultado de aplicar la totalidad de las condiciones que inciden en la determinación de la posición del edificio en la parcela”.

Por tanto, la edificación no puede exceder de los límites de esta Área de Movimiento aquí establecida. Sin embargo, la licencia de obras autoriza un edificio que sobrepasa los límites y la superficie de esta Área en su lindero con la Avenida Cardenal Bueno Monreal, al situarlo a solo 3 metros de este lindero, cuando tendría que ubicarse a 6 metros. Lo que supone una infracción del Estudio de Detalle.

5-. Se infringe el art. 10.3.6.2 PGOU, en cuanto a que la construcción pretendida invade el espacio de contemplación, y por tanto distorsiona, un edificio protegido y catalogado como es el que se ubica en la parcela medianera, la denominada “Villa Eugenia” o “Casa rosa”, la cual con la edificación que se pretende quedaría prácticamente oculta y encajonada, más aún en la parte de mayor valor patrimonial como son las antiguas caballerizas.

6-. Se infringe el art. 9.4.12 PGOU, en relación con el 9.4.1. Éste último precepto invocado establece que las normas del capítulo IV son marco de referencia en materia de ordenación y gestión del paisaje municipal, y de aplicación directa en los arts. 9.4.12 y 13. En este contexto, establece el citado 9.4.12, entre otras disposiciones, que: “La defensa de la imagen urbana (…) corresponde al Ayuntamiento”; “El Ayuntamiento podrá denegar o condicionar cualquier actuación que resulte antiestética o lesiva”; “Las construcciones habrán de adaptarse, en lo básico, al ambiente en que estuvieran situadas”; “Las nuevas construcciones y alteraciones de las existentes deberán adecuarse en su diseño y composición con el ambiente urbano en el que estuvieren situadas”; “la Administración Urbanística Municipal podrá exigir como documentación complementaria (…) la aportación de análisis de impacto sobre el entorno; “No se permitirá que la situación, masa, altura de los edificios, muros y cierres, o la instalación de otros elementos, limite el campo visual para contemplar las bellezas naturales, rompa la armonía del paisaje o desfigure la perspectiva propia del mismo”; “Las obras de nueva edificación deberán proyectarse tomando en consideración (…) el impacto visual de la construcción proyectada sobre el medio que la rodea y el perfil de la zona”.

7-. Se infringe el art. 9.4.13 PGOU, en relación con el 9.4.1. Éste último precepto invocado establece que las normas del capítulo IV son marco de referencia en materia de ordenación y gestión del paisaje municipal, y de aplicación directa en los arts. 9.4.12 y 13. En este contexto, establece el citado 9.4.13, entre otras disposiciones, que “conformarán el entorno de los accesos y principales estructurantes viarios del municipio, todas aquellas edificaciones que se localicen total o parcialmente en una banda de 50 metros definidas a partir la arista externa de las siguientes infraestructuras viarias: (…) – El Viario Principal Urbano”

“Será obligatoria la inclusión en los proyectos de edificación que afecten a las parcelas incluidas en las fachadas y en los entornos de los accesos y estructurantes viarios la ordenación y adecuación paisajística de los espacios libres de dichas parcelas con independencia de los usos a los que estuvieran dedicadas. La citada adecuación paisajística deberá favorecer la integración de los espacios, construcciones y elementos admisibles en los espacios libres de parcela.”

A tenor de lo anterior, es evidente que la Avda. La Palmera forma parte del Viario Principal Urbano (Plano de Ordenación Estructural O.E.7) y que la parcela que nos ocupa se encuentra en el margen de 50 metros que prevé el citado art. 9.4.13. Y asimismo, resulta también evidente que en el proyecto que se ha aprobado por la licencia que se impugna no se recoge ningún tipo de estudio ni apartado destinado a la ordenación o / y la adecuación paisajística. En virtud de ello, consideramos infringido el citado precepto. Nos remitimos nuevamente al informe pericial para un mejor desarrollo y comprensión del argumento.

8-. Adepa alude a la infracción del art. 1.2.2 PGOU, en materia de aplicación de criterios de interpretación de las normas. Cualquier duda que hubiera podido surgir a la hora de encuadrar o encasillar determinados conceptos como “obra de ampliación” o “sótano”, que ya hemos tratado; debiera haberse resuelto de conformidad con las normas y criterios de interpretación del PGOU, que en su art. 1.2.2 establece claramente que “prevalecerán los siguientes criterios para disipar las dudas interpretativas que pudieran presentarse: la menor edificabilidad, los mayores espacios públicos, el mayor grado de protección y conservación del patrimonio cultural, el menor impacto ambiental y paisajístico y la menor transformación en los usos y prácticas tradicionales.”

Es evidente que se ha optado por aplicar justo el criterio contrario: admitir una denominación inexistente en la norma como es “semisótano”, con el único fin de aumentar el número de habitaciones; y admitir como “obra de ampliación” una construcción prácticamente nueva, con el fin de sacar más rendimiento económico a la parcela. Y ello en detrimento de una menor edificabilidad, un perjuicio en la protección y conservación del patrimonio cultural como es la imagen de esta parte de la ciudad, y desde luego, un menor impacto ambiental y paisajístico. Criterios que, en todo caso y aun admitiendo dudas a efectos polémicos, siempre debieron haber prevalecido. Se produce por tanto una vulneración del citado art. 1.2.2.

9-. Establece el art.10.3.24 PGOU que “Las construcciones e instalaciones próximas a conjuntos, edificios o jardines objeto de protección singular deberán adecuarse a las edificaciones protegidas” (…) para la solicitud de licencia o informe urbanístico deberán presentar planos conjuntos con la totalidad de los edificios catalogados, de forma que se justifique la situación.” Los jardines y los edificios de la Casa Rosa (“Villa Eugenia”) son “objeto de protección singular” en el Catálogo de la Zona (Sector 25 “La Palmera”), en cuyo documento lo considera tan de protección singular, como hasta el punto de en su momento haber propuesto la inscripción de jardines y edificios como Bienes de Interés Cultural en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz, como consta en la ficha del catálogo correspondiente a “Villa Eugenia”.

Por lo tanto, en el caso de que no constasen esos planos conjuntos justificantes que exige el art. 10.3.24 ni en la solicitud de la licencia ni en informe posterior en la concesión de la misma, estaríamos ante una vulneración del citado precepto, lo cual supone una infracción un trámite procedimental esencial, destinado a salvaguardar el patrimonio cultural de la ciudad, como es su imagen y la perturbación de la contemplación de sus monumentos protegidos.

10-. Además de todas las infracciones expuestas, se invocan una serie de preceptos que si bien no son de aplicación directa, sí conviene al menos su mención para poner de manifiesto que la construcción que se pretende en la parcela en cuestión, y dado el lugar tan concreto donde ésta se ubica, atenta contra los principios inspiradores del Plan General de la ciudad y la protección de su patrimonio e imagen urbana, cuyo máximo exponente es el Casco Histórico declarado y catalogado.

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