La Audiencia Provincial de Málaga ha confirmado la sentencia de un Juzgado de Marbella, por la que se condenaba a la empresa Península Project Management S. L. a abonar a la aseguradora Generali España (Banco Vitalicio) la cantidad de un millón setecientos sesenta y tres mil setecientos cuarenta y dos euros (1.763.742 euros ), más los intereses pactados equivalentes al interés legal del dinero incrementado en dos puntos, desde la fecha de interposición de la demanda (2010), por el incumplimiento de un contrato de venta de viviendas de una promoción situada en el municipio de Atarfe (Granada).
La promotora inmobiliaria, con sede social en Marbella, fue constituida en abril del año 2000 y en la actualidad se encuentra en liquidación tras declararse en concurso de acreedores en octubre de 2012.
La Sección 5 del tribunal provincial considera acreditado que la aseguradora y la promotora Península suscribieron el 6 de julio de 2007 un contrato de seguro de afianzamiento colectivo de cantidades anticipadas para la compra de viviendas, con efectos desde el 21 de junio de 2006 hasta el 31 de diciembre de 2009, en relación con la promoción Fairways Medina Elvira 22, sitúa en el término de Atarfe, Granada.
Según la sentencia, en dicho contrato aparecía como tomador y asegurado la entidad Península Project Management, S. L., garantizando Banco Vitalicio la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores, que a su vez suscribieron con Península las correspondientes pólizas individuales de afianzamiento por un importe de 12.000.000 euros de anticipos y 2.185.836,83 de euros por intereses. La cobertura comprendía 106 viviendas, 208 garajes, 174 trasteros y un local comercial.
En la póliza de seguro colectivo constaba una cláusula en la que se decía que se entenderá producido el siniestro por incumplimiento de la obra siempre y cuando se hayan cumplido todos y cada uno de los requisitos, "como son que las cantidades a cuenta fueran entregadas por los futuros propietarios de la vivienda, y hubieran sido ingresadas y depositadas en la cuenta especial".
También que los compradores deberían de ser indemnizados cuando la construcción de la vivienda no se inicie o no llega a buen fin, "es decir, que no se termine, no finalice en el plazo convenido en el contrato de cesión indicado en la póliza individual de seguro de afianzamiento, o que terminada no se haya entregado a los asegurados". Abarcaba, además, la cobertura en caso de que no se haya obtenido la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, así como la cédula de calificación definitiva de las promociones de viviendas protegidas.
ABONO ANTICIPADO POR LA ASEGURADORA
Las defensas de los asegurados consideraron que deberían de ser indemnizados por la promotora después de instar a la resolución de sus contratos, una circunstancia que realizó la compañía Generali, y que ahora ha reclamado en vía civil a la promotora inmobiliaria de Marbella el abono de las cantidades pagadas anticipadamente.
En febrero de 2010, a través del despacho de abogados Martínez Echevarría, varios de los afectados remitieron burofaxes a Península en los que informaban de su decisión de resolver el contrato de compraventa, por incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en plazo y con licencia de primera ocupación.
Requerían, por ello, la devolución de los importes transferidos bajo apercibimiento de ejecución del aval. Generali sí que procedió a devolver dichas cantidades tras entender que el "siniestro" se había producido.
La entrega de las viviendas debería haberse producido a los 28 meses desde el 20 de junio de 2007, es decir, antes del 20 de octubre de 2009. Sin embargo, la licencia de Primera Ocupación de las 186 viviendas fue otorgada mediante resolución del Ayuntamiento de Atarfe de fecha 8 de abril de 2010.
Según la Audiencia de Málaga, "la mercantil demandada no entregó a los compradores las viviendas adquiridas con su correspondiente licencia de primera ocupación en el mes de octubre de 2009, fecha prevista para dicha entrega con la correspondiente licencia, produciéndose un retraso de seis meses en el cumplimiento de dicha obligación, y ello sin que la promotora demandada haya acreditado la concurrencia de ninguno de los supuestos de exoneración expresamente pactados en la póliza para eludir el pago de la indemnización".
Entre ellos cita los días de lluvia o hielo, las huelgas del sector de la construcción y las paralizaciones de obra impuestas por autoridades judiciales o administrativas.
Para los jueces, la vendedora demandada se obligó, no simplemente a terminar una obra en un plazo concreto, sino a "hacer entrega efectiva" de la misma a los compradores apelantes en calidad de vivienda legalmente ocupable.
Y consideran también que la venta de las casas sin estar legalizadas debidamente, "supone un grave incumplimiento del vendedor, pues no basta con la entrega material, sino que es preciso, al tratarse de vivienda, que la misma esté provista de las autorizaciones administrativas que la legislación exige y deben de aportar los vendedores, sobre todo cuando se trata de nuevas construcciones".
Con ello se evitaría la inseguridad de sus adquirentes ante una posible actuación administrativa sancionadora a fin de restablecer la legalidad infringida, o "con la posibilidad incluso de demolición, es decir privación del bien".
La sentencia relata que el motivo fue que aunque si bien existía licencia de primera ocupación, en el momento de su otorgamiento no se habían terminado las obras de conexiones exteriores a los sistemas generales de abastecimiento de agua.
"Y en cuanto a la evacuación de aguas residuales se fijaba la existencia de un sistema provisional hasta un depósito ubicado en la glorieta", junto a las manzanas 72 y 73, donde debían ser objeto de extracción y transporte para su vertido a la red general de saneamiento, debiéndose aportar contrato de retirada de residuos por la empresa homologada.
Para los magistrados dichos servicios con los que constaba la vivienda de forma provisional "entendemos son esenciales para la habitabilidad de la vivienda, constatando que no se ha resuelto el tema de la evacuación de aguas residuales en un tiempo razonable (...), siendo obligación de la promotora finalizar las obras de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores y la entrega de la cosa hábil para su objetivo que es una vivienda destinada a domicilio familiar, lo que no concurre en el supuesto de autos", dice el fallo de la Sección 5, que confirma íntegramente la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Marbella, imponiendo también las costas procesales a la promotora.
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