Cuarenta y ocho horas después de que el alcalde de Cádiz, Bruno García, anunciara en el debate del estado de la ciudad que extremaría las medidas para poner coto a la proliferación de viviendas de usos turísticos (VUT) con la suspensión de nuevas licencias en el casco histórico, la apertura de un buzón de denuncia ciudadana para combatir la actividad ilegal y el refuerzo de la inspección para imponer sanciones de hasta 30.000 euros a las propietarios de estos alojamientos que incumplan la norma, el sector abrió el debate señalando el problema de los pisos vacíos en la localidad.

La Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA) facilitó a VIVA CÁDIZ un informe elaborado con la consultora global de comunicación y asuntos públicos Kreab Worldwide que concluye que la provincia de Cádiz, en general, y el municipio, en particular, “no cuentan con una presencia desproporcionada de viviendas de uso turístico (VUT)”, dado que el sector “se ha consolidado de manera responsable”.

Con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) y la compañía especializada en Big Data Location Intelligence, el documento indica que “el parque de vivienda provincial está compuesto por 648.306 viviendas” y, de ellas, “únicamente 14.534 están destinadas al alquiler turístico”, lo que representa el 2,2% del total. En el caso concreto de la capital gaditana, hay registradas 1.641 VUT, que representan el 2,9% del conjunto de viviendas en la localidad.

Lo más destacable del informe es que concluye que, por cada VUT en la provincia hay casi cinco viviendas vacías, mientras que Cádiz la proporción es una VUT por cada vivienda vacía (con 2.824 en total, el 5% del parque residencial).

“La distribución del mercado residencial pone de manifiesto lo poco relevante” que son este tipo de inmuebles en el territorio, apunta el documento, que plantea que “el fenómeno de la vivienda vacía puede generar mayor tensión en dicho mercado”.

Cuestionado por este medio sobre si el equipo de Gobierno también tomará la iniciativa para llevar a cabo un diagnóstico y fomentar la incorporación de estos pisos en desuso al mercado residencial en alquiler y venta, el primer edil indicó que se puede estudiar el fenómeno, y valorar la posibilidad de tomar medidas, pero no entró en detalles.

Lo cierto es que el Plan Municipal de Vivienda y Suelo de la Empresa de Vivienda del Ayuntamiento de Cádiz (Procasa) publicado en el mandato anterior y en vigor analiza ampliamente esta cuestión.

En primer lugar, dicho plan lamenta que “en España con carácter general se ha prestado poca atención al fenómeno de las viviendas vacías”, y denuncia que “se ha hecho todo lo posible por torpedear las iniciativas que a nivel autonómico se han puesto sobre la mesa”.

“El Estado se limitó a modificar la ley de Haciendas Locales en el año 2002 para establecer la posibilidad de recargar el 50% sobre el IBI de aquellos de carácter residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente”, recuerda, “dejando en manos de los ayuntamientos la decisión sobre la imposición de la misma mediante la regulación a través de sus ordenanzas fiscales”.

De hecho, la ciudad de Cádiz tiene vigente dicho recargo en la ordenanza 01 Impuesto sobre Bienes Inmuebles’ de Cádiz. Pero no se aplica.

La respuesta es, según el plan municipal, “que ningún gobierno a nivel nacional cumplieron con la obligación de desarrollar reglamentariamente el  texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) en este apartado y regular el hecho imponible de lo que debe entenderse a efectos del IBI por ‘inmuebles residenciales desocupados con carácter permanente’.

Además, las entidades locales que sí optaron por el recargo se encontraron con la desautorización por parte de los tribunales superiores de justicia en Asturias, Madrid o Cataluña. De este modo, continúa el plan, se ha creado “un clima de cierta inseguridad jurídica”.

Recientemente, el Gobierno de España ha informado sobre el establecimiento de un nuevo impuesto para gravar las viviendas vacías de los grandes tenedores, aplicable a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, a través de la Disposición Final tercera de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que, además establece el incremento del recargo anteriormente situado en el % de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150%, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal, con el objetivo de que tenga un mayor efecto en la optimización del uso del parque edificatorio residencial y refuerce el instrumento de los ayuntamientos para hacer frente a situaciones de vivienda desocupada a través de la fiscalidad.

Sin embargo, a preguntas del grupo parlamentario Sumar en el Congreso de los Diputados, el Ejecutivo elude pronunciarse respecto a la necesaria información que precisan las entidades locales para implantar este recargo a cualquier inmueble deshabitado.

La definición está clara en el ámbito competencial autonómico. El decreto-ley 6/2013 de medidas para asegurar la función social de la vivienda en Andalucía indica en el artículo 25 que “se presumirá que la vivienda no está habitada cuando la misma no cuente con contrato de suministro de agua o de electricidad o presente nulo o escaso consumo de suministros, calculados con base en la media habitual de consumo por vivienda y por año”, y en el artículo 26 concreta los indicios de no habitación.

El Gobierno de España, sin embargo, recurrió la ley y fueron declarados todos los artículos que tienen que ver con la posibilidad de sancionar las viviendas vacías.

Otros instrumentos municipales

El Ayuntamiento de Cádiz cuenta, también desde el mandato anterior, con una ordenanza reguladora de las ayudas al programa municipal de alquiler, impulsado por José María González, Kichi, como alcalde.

El entonces equipo de Gobierno explicó que la ordenanza, que entró en vigor el 15 de abril de 2021, “trata de poner todas las herramientas posibles para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada, así como el derecho de los gaditanos y gaditanas a vivir en su ciudad. Esta normativa supone también una alternativa para sacar al mercado viviendas que no contaban con las condiciones de habitabilidad a través de créditos reintegrables de hasta 10.000 euros para reformas y así impulsar el alquiler residencial para dar respuesta a muchas familias que no encuentran vivienda a un precio razonable en la ciudad”.

El texto contempla que las viviendas sean cedidas a Procasa durante cinco años, en los que el Ayuntamiento garantiza el buen uso del inmueble y el pago en fecha del cien por cien de la renta.

Para ello, se incrementó la cantidad mensual de alquiler de 550 euros más 50 de comunidad a un máximo de 800: hasta 600 euros en el caso de viviendas de un dormitorio; 700 euros para los de dos dormitorios; y un tope de 800 euros para las de tres.

Asimismo, el tiempo de los contratos de alquiler se eleva de 3 a 5 años conforme al cambio en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Las ayudas económicas a los inquilinos para el pago de las rentas de los alquileres se realiza como ayuda social por los equipos técnicos competente, correspondiendo la propuesta de inclusión en el Programa Municipal de Alquiler al equipo de trabajo social de la Oficina Municipal de Defensa de la Vivienda de Procasa.

El programa logró un discreto resultado, con solo seis viviendas en dos años, pero el actual equipo de Gobierno no ha hecho referencia a si fomenta su aplicación en el último año.

La ordenanza se realizó en la línea del Programa de Intermediación en el Mercado del Alquiler de Viviendas (PIMA) y el Programa de Cesión de Viviendas para el Alquiler a Entes Públicos de la Junta de Andalucía, con el PSOE aún en San Telmo, a mediados de julio de 2018.

La orden que regulaba ambos programas tenía como objetivo estimular la salida en arrendamiento de las casas deshabitadas, adecuándose a la Ley 1/2018 de Tanteo y Retracto en Desahucios de Viviendas.

Entre las medidas de incentivo para personas física, la entonces Consejería de Fomento y Vivienda planteó la concesión de ayudas para que concertaran pólizas de seguros de impago de renta y de defensa jurídica, así como multirriesgo del hogar, cuyas beneficiarias y aseguradas serían las personas arrendadoras de los contratos incluidos en dichos programas.

Además, para captar inmuebles deshabitados para incrementar el parque público de viviendas en arrendamiento a personas con escasos recursos económicos, especialmente para aquellas familias que se encuentren en situación de emergencia o riesgo de exclusión social, se abría la posibilidad de cesión por parte del propietario por medio de un contrato o convenio, en el que se pactarían los términos y los plazos en los que se desarrollaría la gestión del inmueble, su mantenimiento, conservación y reparación de desperfectos, así como aseguramiento del cobro de la renta, en su caso.

Las personas que cedieran sus viviendas podrían recibir como contraprestación, como máximo, 5.760 euros anuales.