A pesar de la reciente bajada de tipos de interés y de la creciente oferta de hipotecas fijas por parte de los bancos, muchos andaluces aún no se plantean cambiar su hipoteca. Aunque hay afortunados que pueden permitirse comprar una vivienda sin tener que pasar por el trámite de la hipoteca, de acuerdo con el último análisis realizado por Rastreator, 2 de cada 10 andaluces consideran que cambiar de hipoteca es un trámite demasiado complicado, y por ello no lo han hecho, mientras que un 18% de los encuestados admiten que no sabían que la reciente subida de tipos de interés estaba impactando directamente en su cuota mensual.
Sin embargo, subrogar una hipoteca, es decir, cambiarla a otra entidad bancaria con mejores condiciones, puede ser un proceso mucho más sencillo de lo que parece y, según los expertos, puede suponer un ahorro importante para los titulares de los préstamos. El asesoramiento es fundamental, especialmente en un momento en que muchos hipotecados con préstamos a tipo variable se enfrentan a cuotas cada vez más elevadas debido a la subida del euríbor. Actualmente, aquellos con hipotecas variables están pagando un tipo de 3,53% (2,936%+0,60%), lo que los coloca en una situación más delicada que los titulares de hipotecas fijas o mixtas. Según Sergio Carbajal, responsable de hipotecas de Rastreator, estas últimas siguen ofreciendo mejores condiciones, con tipos más bajos: una hipoteca mixta tiene un tipo fijo del 2,20% durante los primeros cinco años, mientras que una hipoteca fija se sitúa en torno al 2,45%. Este diferencial en los intereses es lo que ha llevado a que el 85% de los hipotecados que han cambiado su préstamo este mes lo hayan hecho para mejorar las condiciones de su hipoteca.
De hecho, el número de contrataciones de hipotecas fijas ha crecido significativamente en el último mes. Según Rastreator, el 89% de las nuevas hipotecas contratadas a través de su plataforma en septiembre fueron a tipo fijo, un aumento notable respecto al 81% del mes anterior. Las entidades bancarias están apostando fuertemente por este tipo de producto, reduciendo los tipos de interés para atraer a nuevos clientes. Como explica Carbajal, “en el mismo periodo del año anterior, el tipo medio de las hipotecas fijas estaba en el 3,40%, lo que demuestra el esfuerzo de las entidades por ofrecer tipos más bajos en 2024.”
Los gastos asociados a una subrogación hipotecaria, es decir, cambiar una hipoteca a otro banco, son relativamente bajos. El principal coste que debe afrontar el cliente es la tasación de la vivienda, que ronda los 300 euros de media. Además, si el contrato original de la hipoteca lo contempla, se deberá pagar una comisión por subrogación, cuyo importe depende del tipo de hipoteca y del momento en que se formalizó. Esta comisión puede variar entre el 0% y el 2% del importe pendiente.
Sin embargo, hay una excepción importante este año: “En el caso de que la subrogación se utilice para cambiar una hipoteca variable a una fija o mixta, con un tipo fijo aplicado durante al menos tres años, durante este año el banco no podrá cobrar la comisión por subrogación que aparezca en la escritura,” detalla Carbajal. Esta normativa cambia a partir de 2025, cuando el banco podrá aplicar una comisión de hasta 0,05% sobre el importe pendiente, siempre que el préstamo tenga tres años o menos de antigüedad, “aunque en la escritura aparezca un precio diferente”, añade.
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