El objetivo perseguido con el proyecto, tal y como queda recogido en la memoria del mismo es “llevar a la práctica las previsiones y determinaciones de los instrumentos de planeamiento de la actuación denominada A. R. I. F-11 del actual Plan General”, o lo que es lo mismo, “reordenar el borde urbano actualmente degradado visualmente, propiciando la regeneración de la barriada y el adecentamiento definitivo del talud actualmente existente”.
Entre las dificultades encontradas para sacar adelante la iniciativa, Juan Pedro Crisol comentó, a modo de ejemplo, “la expropiación de los viales públicos que jurídicamente hablando eran propiedad alícuota de todos y cada uno de los vecinos. Por eso, fue necesario abrir un expediente de expropiación forzosa, con todo lo que eso conlleva, que se ha terminado hace muy poco”.
“Yo comprendo que los vecinos, después de tantos años esperando, lo que están exigiendo es una respuesta rápida, pero en un caso tan complejo sólo se puede ir pasito a pasito y cumpliendo los requisitos que nos exige la ley. De todas formas quisiera dejar claro que estamos dando pasos firmes y decididos para avanzar en la solución definitiva del problema”, añadió Crisol.
Descripción de las obras
Las obras a realizar en la zona comprenden el movimiento de tierras necesario para conseguir las rasantes proyectadas en los viales, muros de contención, ejecución de las redes de abastecimiento, saneamiento, baja tensión, alumbrado público, canalizaciones para telecomunicaciones, así como las pavimentaciones de calzadas y acerados.
Las obras están divididas en tres fases. La primera comprende las obras de los viales de acceso desde la antigua circunvalación de Jerez, que requieren de muro de contención de hasta seis metros de altura. Además, se incluye en esta primera fase la ejecución de infraestructuras de conexión desde el exterior, fundamentalmente de electricidad de media tensión y saneamiento.
La segunda fase comprende el polígono situado más al sur, sobre terrenos no urbanizados actualmente. Esta fase, recoge la memoria del proyecto, permitirá la edificación de las parcelas de este polígono, e incluye la dotación de servicios de las mismas, así como los viales que las delimitan.
La tercera fase culmina el proyecto sobre terrenos actualmente urbanizados, en los que previamente se deberá proceder a la demolición de los edificios existentes.
La ejecución deberá ser por tanto, necesariamente, por fases, puesto que se trata de un programa de realojamiento en el cual los residentes de los edificios que deben demolerse tendrán que ser realojados previamente. Por ese motivo no se pueden iniciar todas las obras de urbanización de manera simultánea.
“Con este proyecto de urbanización de la barriada dejamos fijado cómo va a quedar ésta y dónde van a ir ubicados los bloques nuevos de la barriada. En este punto no conviene olvidar que también era necesario que se aprobase el PGOU para poder determinar los suelos sobre los que van a construirse los bloques”, enfatizó Juan Pedro Crisol.
El delegado de Urbanismo, además recordó que “con cargo a los fondos de los Planes Estatales del año pasado se derribaron unas sesenta viviendas dejando espacio para ubicar lo nuevos bloques de la primera fase”.
Crisol quiso detenerse también en que “el compromiso que adquirieron los anteriores gobernantes con los vecinos era de que la obra completa se prolongaría hasta el año 2017 y nuestro Gobierno ha trabajado con la Delegación de Vivienda y la empresa municipal de la Vivienda para acortar los plazos de una manera muy importante, con intención de acabar el año que viene o a principios del 2012”.
El delegado dijo también que “sigue habiendo algún que otro problema técnico importante. Por ejemplo hay una línea de cota que dificulta la edificación y hay que resolverlo, lo que es viable sobre el papel pero muy costoso en la práctica. Los técnicos han trabajado con mucha eficacia y por este trabajo merecen una felicitación”.
En relación con este tema, el proyecto de urbanización recoge que la zona de expansión de la barriada hacia el oeste se ve condicionada fuertemente por los desniveles y pendientes existentes. La cota varía desde los +75 metros en la zona más elevada de la barriada tal como existe en la actualidad a la cota 50 de la antigua circunvalación. La mayoría de ese desnivel se absorberá en el talud de la margen izquierda de la carretera.
Hasta la fecha, en este macroproyecto de transformación de San Juan de Dios se han dado pasos muy importantes a juicio del delegado. “El primero que había que dar era aprobar el Plan General y que éste recogiera los suelos donde van a ir ubicados los nuevos bloques, dado que en el PGOU anterior había suelos que estaban predestinados a ser sistema general o equipamientos y ha habido que hacer un diseño completo de cómo va a quedar la barriada en el futuro”.
Además, Crisol refirió que “había que sustituir los bloques unos por otros y era necesario empezar a construir en terreno que no los ocupan los actuales; de ahí que fuera necesario el PGOU, algo que ya tenemos”.
El siguiente paso era derribar aquellos bloques que ocupan el suelo en el que se van a construir los nuevos. “Y esto se ha hecho ya gracias a los fondos del Plan E, quedando libre y expedita la parcela”.
Otro paso era tener el proyecto de urbanización de cómo va a quedar la barriada al completo “y ya lo tenemos aprobado inicialmente con una inversión de 3.391.471 euros, en los que se contemplan los viales, las canalizaciones, los suministros… todo lo que conlleva la creación de una barriada al completo”, añadió Crisol.
“Ahora, el propio PGOU regula cómo se deben desarrollar la segunda y la tercera fase, porque en la última habrá que constituir una junta de compensación para hablar con los propietarios del suelo, porque aunque es mayoritario el Ayuntamiento no es el único”., enfatizó el delegado.
En este tema de la titularidad, el delegado de Urbanismo significó también que “otro problema con el que nos hemos encontrado es el de la propiedad de las viviendas de los bloques que ya hemos derribado. Nos hemos encontrado con una decena de viviendas en las que los que vivían en ellas no eran los titulares, dándose el caso de estar herederos o incluso ocupantes irregulares”.
Hasta la fecha se han derribado dos líneas de bloques. El quid de la cuestión, a partir de ahora, es que hay que construir antes de derribar, dado que los bloques que quedan están todos ocupados por sus vecinos, por lo que es necesario reubicar antes de seguir derribando”, comentó el delegado.
Superficie de la actuación
La superficie sobre la que se va aa actuar es de 63.613 metros cuadrados, con una edificabilidad de 33.047 metros que se hará en manzana abierta o semiaabierta con la tipología de residencias plurifamiliar. El número mínimo de plazas de aparcamientos en los viales públicos es de unas 300.
El proyecto contempla que dadas las fuertes pendientes antes referidas, y dependiendo del diseño final de los viales de acceso y los taludes necesarios para su ejecución, se podría reajustar el límite del ámbito con el zoológico. Igualmente, se permitirá el acceso a los bloques de viviendas y a sus aparcamientos a través de las zonas verdes que los rodean.
Finalmente, se contempla integrar en el proyecto una actuación urbanística sobre la antigua circunvalación, en el tramo entre Área Sur y San Juan de Dios, desde la rotonda situada entre el Zoo y Picadueñas a la rotonda de la carretera del Calvario
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