Entre el catálogo de instituciones que nos legó la legislación romana, acaso sea el derecho real de superficie de las que más han evolucionado en el Derecho español. Uno de los tratadistas más preclaros de nuestra doctrina, Puig Peña, lo definió como “aquel de naturaleza real por cuya virtud una persona (concedente) otorga a otra (superficiario) el derecho a levantar en el suelo de su propiedad edificios o plantaciones de las que deviene titular el que las hace, bajo ciertas y determinadas condiciones”. Las disquisiciones doctrinales han acabado por concluir que el derecho de superficie es una forma de propiedad.
Y si el Código Civil no se ocupa en exceso de su regulación, sí lo hace, y de manera innovadora, la legislación del suelo posterior, desde que se aceptó que el derecho de superficie puede alcanzar, no sólo lo que se superpone al suelo, sino que se extiende igualmente al subsuelo. Claro que esta nueva normativa se olvida de las plantaciones en superficie, que quedan en un limbo normativo necesitado de acudir a otras instituciones para que, subsidiariamente, completen su regulación.
El artículo 53 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece en su primer apartado que “el derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.
También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo”.
Naturalmente, sólo el propietario puede constituirlo. Y aquí emerge una de las principales novedades, la posibilidad de los entes administrativos de ceder subsuelo a terceras personas (en nuestra ciudad son incontables las situaciones jurídicas creadas de cesiones de subsuelo público para estacionamientos de vehículos), mediante concesiones a largo plazo, que pueden luego prorrogarse. A ello se une otra particularidad, que el derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso puede fijarse la forma de pago mediante un tanto alzado o un canon periódico.
El único requisito para su constitución es la formalización en escritura pública, donde se hará constar el plazo de duración, que no podrá exceder de noventa y nueve años, así como la consiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los derechos que la norma concede al superficiario son de una extremada amplitud. De ahí que gran parte de la doctrina lo asemeje al propio derecho de propiedad. Así, el derecho es susceptible de transmisión y gravamen pudiendo construir el superficiario en régimen de propiedad horizontal sin necesidad de consentimiento del propietario. Éste, por el contrario, al extinguirse el derecho, lo que puede ocurrir por el transcurso del plazo o por no edificarse en plazo, podrá hacer suya la construcción ya realizada sin satisfacer indemnización alguna. En fin, son sólo algunas consideraciones sobre tan importante derecho real. Hasta la próxima.
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