La Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla somete a consulta pública hasta el 20 de enero de 2025 el Avance de la Modificación del Plan Parcial del Higuerón Norte que le ha presentado la empresa Iberdrola Inmobiliaria, propietaria de la mayor parte de los suelos del mismo. Están calificados en el vigente Plan General de 2006 para servicios terciarios y gran superficie comercial. La filial de la multinacional energética invoca diversas razones para tratar de justificar un cambio de calificación para usos residenciales que permitiría construir 2.546 viviendas, de las que 1.528 serían de renta libre y el 40% restante (1.018), de protección oficial. Se crearía así un nuevo barrio con al menos 6.110 habitantes.
El Avance de la Modificación del Plan Parcial es prácticamente una enmienda a la totalidad del PGOU dieciocho años después de su aprobación. Según Iberdrola Inmobiliaria, el PGOU de Sevilla prevé en el Distrito Norte de la ciudad la localización del 51% de los nuevos usos productivos previstos en el municipio.
La concentración de actividades productivas en la parte Norte de la ciudad está unida a una escasa propuesta de terrenos para usos residenciales. En concreto en el Distrito Norte el uso residencial supone un 1 m2t por cada 3 m2t de uso productivo, mientras que en los restantes distritos con mayor presencia de usos productivos se prevé una relación de entre 2 y 3 m2t de uso residencial por cada 1 m2t de uso productivo.
A juicio de la filial de la multinacional energética, la concentración de actividades productivas en el Norte de la ciudad tiene efectos indeseados sobre el equilibrio funcional de la misma. Añade que la especialización funcional del espacio urbano provoca efectos negativos sobre la movilidad, la seguridad y la eficiencia de las redes de infraestructura.
En la escala local, las previsiones de usos productivos en los sectores API DMN 02 “Cross-San Jerónimo”, sector SUS DMN 05 (Higuerón Sur) y sector SUS DMN 06 (Higuerón Norte) fomentan según la inmobiliaria una ciudad basada en la especialización funcional "que se han demostrado insostenible -asevera- en términos funcionales, sociales y económicos". Y añade: "La modificación de los usos previstos para el sector, combinando residencia y actividades productivas, se acerca a la formación de barrios integradores. La diversidad de usos crea entornos más complejos funcionalmente mejor equipados y socialmente más activos".
Iberdrola destaca el siguiente cuadro de previsiones del PGOU:
Sin embargo, ese cuadro ya no se corresponde con la realidad, porque el PERI PM 201 se refiere a la Cross-San Jerónimo, cuyos usos productivos se han modificado a residenciales (720 viviendas) mediante la aprobación provisional del nuevo Plan Parcial por el Pleno municipal justo es el mismo día (19 diciembre 2024), y ya es coincidencia, en que la Gerencia de Urbanismo sometía a consulta pública el Avance presentado por Iberdrola. Si a la Cross-San Jerónimo se le une la recalificación del Higuerón Norte (SUS DMN 06; el SUS DMN 05 es Higuerón Sur) en su mayor parte también para viviendas, Iberdrola se queda sin buena parte de este argumentario.
LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS
La inmobiliaria destaca que la oferta de vivienda en el municipio de Sevilla se ha visto afectada en los últimos años por el fenómeno del alojamiento turístico y por la ralentización en la construcción de nuevas. Afirma que con el desvío de viviendas hacia la actividad turística se ha retirado al menos un 3% de la vivienda disponible (9.205 viviendas según datos del Listado de Establecimiento del Registro de Turismo de la Junta de Andalucía).
Por otra parte, la ralentización de la producción de viviendas se refleja en la ejecución de las propuestas contenidas en el PGOU. Éste planteaba en el año 2006 la ejecución de 64.586 viviendas en suelos urbanos con planeamiento incorporado, suelos no consolidados y urbanizables ordenados y sectorizados. En la actualidad se han ejecutado un 23% de esas viviendas. Se han producido durante la vigencia del PGOU en los suelos residenciales previstos una media inferior a 900 viviendas al año.
Frente a estos datos de oferta, la demanda se mantiene estable. El número de residentes en el municipio que anualmente cumplen 30 años de edad (considerada en la actualidad la edad de emancipación en España) son de unas 8.000 personas. El desequilibrio entre demanda y oferta está provocando la salida de población a otros municipios de la corona metropolitana.
El Plan Parcial reserva en la parte Este del sector una parcela para destinar 89.652 m2t al uso de Gran Superficie Minorista. En la actualidad, subraya Iberdrola, en la parte Noroeste de la ciudad existe instalaciones de este tipo junto a la ronda Norte y en Higuerón Sur a menos de 500 m de distancia de esta parcela. "La dotación de este tipo de uso en la zona Noroeste de la ciudad -afirma- hace improcedente la previsión a medio plazo de este uso".
APROVECHAR EL METRO
La línea 3 del Metro discurre de Sur a Norte por la parte central del sector dividiéndolo en dos ámbitos. La reordenación de los terrenos permitirá de una parte incorporar los terrenos del sector a la red de transporte mediante una parada de Metro no prevista en la actualidad y, de otra, facilitar la convivencia de la infraestructura con los usos urbanos.
Iberdrola asevera que aprovechar la potencialidad de la red de Metro requiere de la modificación del Plan Parcial aprobado y que el proyecto de obras del Metro y su ejecución invalidan la ordenación detallada prevista en el Plan Parcial, especialmente en lo referente a la conexión con la ciudad, la permeabilidad transversal y el sistema viario previsto.
Curiosamente, para Iberdrola la línea del Metro invalida la ordenación para usos productivos, pero no para usos residenciales.
LA ALTERNATIVA DE IBERDROLA
La alternativa de la filial inmobiliaria de la multinacional energética consiste en crear un sector urbano basado en la mezcla de usos y reduciendo la especialización funcional del Norte de la ciudad como lugar de asentamiento de actividades productivas. Para conseguir esta finalidad destina parte de la edificabilidad del sector a usos residenciales.
Esta alternativa supone, según Iberdrola, conseguir los objetivos previstos en el Plan General relativos a la extensión de la trama urbana, previsión de suelo productivo y creación de sistemas generales de espacios libres y de viario. No contiene previsión de localización de suelo para actividades terciarias de gran superficie minorista.
Plantea la trama urbana atendiendo el trazado de la línea 3 del metro que recorre el sector de Norte a Sur por su parte central. La organización de usos plantea localizar al Este de la plataforma del Metro los usos productivos y al Oeste, en prolongación de la trama de Higuerón Sur, los usos residenciales.
El siguiente cuadro refleja las previsiones del PGOU, las del Plan Parcial y, en la tercera columna, las modificaciones de este último que plantea Iberdrola.
El 40% de la edificabilidad residencial se destinará a la construcción de vivienda protegida. Se prevé la reserva para este fin de 103.505,49 m2t. El 60% se destinaría a vivienda libre (155.258,23 m2t).
La trama residencial se propone en la parte Oeste del sector, en continuidad con la trama urbana de Higuerón Sur. En síntesis, se plantean tres formas de ciudad residencial:
–Zona central: Organizada mediante manzanas que envuelven en su interior una red de plazas de uso exclusivamente peatonal y servidas por un anillo perimetral viario. Sirven de soporte a vivienda plurifamiliar. Las manzanas, de una anchura de unos 75 m, generan espacios interiores que permiten la presencia de dotaciones comunitarias. La altura de la edificación oscila entre las 5 y 7 plantas dependiendo de la anchura del espacio público al que den frente. La planta baja de la edificación tendrá bajos comerciales para generar actividad en el espacio público y acercar servicios a los residentes. Las manzanas permiten una ocupación media de unas 150 viviendas. En la parte central de este ámbito se localiza la Plaza Central ligada a la estación de Metro ( que Iberdrola reconoce no está prevista por la Junta de Andalucía) y presidida por el edificio de biblioteca. La zona central queda conectada con los parques por los paseos localizados de dirección Este-Oeste, localizados al Norte y Sur de la red de plazas centrales.
Edificabilidad residencial: 165.760,72 m2t
Edificabilidad comercial: 4.200 m2t
–Torres fachada: En la parte Sureste se prevén 8 torres con edificación en altura. La edificación en altura tiene por finalidad crear la imagen del barrio hacia la ciudad. Las torres se agrupan en dos unidades por parcela. Los edificios acogen vivienda plurifamiliar, con unas 55 viviendas en cada bloque. Las torres se plantean con altura entre las 12 y 15 plantas.
Edificabilidad: 39.936 m2t
–Ciudad jardín: Al Oeste de la zona central se localiza una trama viaria de tráfico compartido que sirve a parcelas con mezcla de vivienda unifamiliar y plurifamiliar. Esta trama es cruzada en sentido Este-Oeste por paseos verdes que sirven para conectar el parque Oeste con la zona central. En el interior se prevén 6 grandes parcelas que permitirán la convivencia de viviendas unifamiliares y plurifamiliares. El frente Este de la ciudad jardín se configura con bloques de pequeña altura rodeados de jardines privados. Tras esta línea de edificaciones, se prevé la creación de parcelas para la formación de comunidades de entre 50 y 60 viviendas con espacios individuales y colectivos. La trama posibilita la presencia de pequeños bloques de vivienda plurifamiliar, con vivienda unifamiliar pareada y adosada. La altura máxima de la edificación será de 4 plantas.
Edificabilidad: 48.867 m2t.
La ejecución del planeamiento se llevará a cabo mediante una unidad de ejecución que comprenderá la totalidad de los terrenos del sector, los cuales se integrarán en un proyecto de urbanización que podrá incorporar las obras exteriores para conexiones con las redes generales de la ciudad.
La urbanización podrá ejecutarse por fases, con la intención de acomodar estas obras a la construcción en solares. La ejecución de fases deberá asegurar el correcto funcionamiento del sector.
*Nota: quienes quieran presentar observaciones sobre este proyecto deberán remitirlas antes del 20 de enero de 2025 al siguiente correo electrónico de la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente del Ayuntamiento de Sevilla: consultaspreviasplaneamiento@urbanismo-sevilla.org
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