Los alquileres de renta antigua apenas suponen el 3-4 % del parque inmobiliario alquilado, una modalidad en retroceso que básicamente se localiza en el centro de Madrid y Barcelona y cuyas rentas pueden llegar, en algunos casos, a 50 euros/mes, con su herencia como gran preocupación entre los propietarios.
Los contratos de alquiler de renta antigua, que surgieron en España en 1950, son todos aquellos firmados antes del 9 de mayo de 1985. Caracterizados por su larga duración ya que pueden ser prorrogados indefinidamente hasta el fallecimiento del titular y en ocasiones un poco más allá, intentaban dar una solución a la situación que se vivía en la España de ese momento, a la que le quedaban algunos años para su transición democrática.
Fue el conocido como 'Decreto Boyer' de 1985 el primero que intentó acabar con los contratos de alquiler indefinidos al eliminar la prórroga forzosa y fijar una duración acordada entre propietario e inquilino. Posteriormente, en 1994, se estableció una duración del contrato de alquiler de cinco años, que luego pasaron a ser tres tras la modificación de 2013, con distintas prórrogas, que se volvieron a modificar en 2019.
Muy beneficiosos para los inquilinos, pero no para los propietarios
Aunque es complicado establecer un baremo de precios ya que cada contrato se firmaba con clausulas diferentes, desde Arrenta apuntan que en líneas generales en las grandes ciudades el precio de la renta antigua, unos 300 euros, es cinco veces menos que el valor de mercado (1.500 euros). No obstante, se pueden encontrar diferencias mayores, de siete, ocho o incluso 10 veces menos que el precio de mercado.
Por su parte, Alquiler Seguro apunta que la diferencia es muy amplia, puesto que hay contratos de renta antigua por 50 euros mensuales, por 100 euros o por 300 euros y que en suma una renta antigua estaría pagando, más o menos, un 10 % de una renta de mercado.
Teniendo en cuenta los precios de hoy, son muy beneficiosos para los inquilinos, pero no así para los propietarios, que se enfrentan a un proceso complejo para rescindir unos contratos con los que están perdiendo dinero.
¿Qué peso tienen en el mercado?
Arrenta calcula que en la actualidad el número de contratos de renta antigua está entre el 3 y el 4 % del parqué alquilado, lo que supondría entre 130.000 y 160.000 viviendas.
El grueso de estos está fundamentalmente en Madrid y Barcelona, siendo esta última la única que tiene un registro. En su caso el porcentaje se eleva al 15 % (unos 45.000 hogares), similar al de Madrid.
La imposibilidad de que estas viviendas salgan al mercado y contribuyan a ampliar la oferta del alquiler es otro factor que contribuye a tensionar el sector, ya que el 100 % de estas viviendas se encuentra en centros históricos de las ciudades donde es más complicado encontrar un alquiler y donde los precios son más caros, apuntan desde la firma de seguros inmobiliarios.
Sin embargo, la liberalización de estas viviendas no repercute siempre en ampliar la oferta de alquiler tradicional ya que en muchas ocasiones salen al vacacional o al temporal.
Rescindir un contrato de renta antigua no es sencillo
Así lo apunta Metrovacesa, que aunque indica que cabe la vía de la negociación entre las partes, reconoce que nadie querrá por las buenas renunciar a disfrutar de un alquiler casi insignificante.
No obstante, existen situaciones en los que el arrendador tiene derecho a extinguir el contrato: que el propietario demuestre que necesita la vivienda para uso propio o para un familiar directo; que el inquilino haya dejado de pagar las rentas; que no la habite durante seis meses al año o que la haya subalquilado a un tercero. Si el camino de la negociación falla queda la vía judicial.
"Heredar" la renta antigua
Los expertos consultados coinciden en que entre las principales preocupaciones de los propietarios de estos inmuebles es su desconocimiento sobre los derechos que tienen los herederos de sus inquilinos a "heredar" esta renta antigua.
Ante la picaresca los propietarios recurren a detectives privados que en muchos casos descubren que el inquilino ha fallecido hace años, o que no vive de forma habitual en el domicilio. Otra de las "trampas" mas habituales es que los hijos no convivan con el inquilino antes de su fallecimiento, lo que le da derecho a reclamar la subrogación, sostiene Arrenta.
De hecho, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1995 contempla varios supuestos para subrogar estos contratos tras el fallecimiento del inquilino inicial.
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