Un relativamente nuevo fenómeno urbanístico se desarrolló de forma inadvertida en Sevilla a lo largo del año 2023 mientras la atención de la opinión pública se concentraba en la aprobación de proyectos para apartamentos turísticos: la conversión de locales comerciales y de oficinas en viviendas, una tendencia que se extendió a todos los distritos de la capital de Andalucía.
El Consistorio hispalense autorizó a través de la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente la conversión de 75 locales comerciales y oficinas en viviendas, proyectos de los que resultó la habilitación de 120 viviendas, con lo que de cada local u oficina emanaron casi dos "soluciones habitacionales", en el argot de la clase política.
La media fue de seis locales autorizados cada mes, la inmensa mayoría de los mismos tras la toma de posesión del popular José Luis Sanz como alcalde: 71 (el 95% del total) de los 75. Bajo el gobierno de Antonio Muñoz en casi su semestre de mandato el año pasado sólo se dieron cuatro permisos, aunque cuando el equipo de Sanz desembarcó en la Gerencia había al menos dieciséis solicitudes pendientes, a las que dio luz verde de inmediato.
En 2023 sólo se denegó una de las solicitudes de transformación de local en vivienda. Todas las demás presentadas fueron autorizadas.
Los permisos se concedieron para todos y cada uno de los once distritos municipales. Donde menos, en Bellavista-La Palmera y en Norte, con tan sólo uno cada uno. Donde más, en Este-Alcosa-Torreblanca, con 17 locales convertidos, aunque la palma en número de viviendas emanadas de usos previamente terciarios se la ha llevado Nervión, con 43 viviendas a partir de tan sólo doce locales: una media de 3,5 por local comercial u oficina.
La multiplicación de este tipo de casos ya fue detectada en Madrid, según el trabajo de fin de grado ‘Fenómenos emergentes en torno a las nuevas domesticidades. Los locales comerciales de Madrid y su transformación en viviendas’, obra de Yago Martín Granados y que fue presentado en la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de la Universidad Politécnica madrileña en mayo de 2023.
El autor llega a las siguientes conclusiones:
-Con anterioridad al año 2007 ya se había producido el fenómeno de cambio de uso de locales comerciales, pero es en ese año cuando se alcanza uno de los momentos álgidos.
-A partir de 2008, con la crisis económica e inmobiliaria, el fenómeno decrece muchísimo y se mantiene en niveles muy bajos hasta 2010.
-Entre 2020 y 2015 fluctúan momentos de ligera recuperación con nuevas caídas.
-A partir de 2016 se inicia un nuevo periodo de crecimiento, pero a partir de 2020, con la crisis del Covid, es cuando aparece un repunte gigantesco, debido principalmente a la cantidad de negocios que tuvieron que cerrarse. El mercado inmobiliario quedó inundado de locales comerciales.
-Por la inflación y a la enorme demanda en suelo urbano, los locales comerciales son mucho más accesibles a compradores con menos recursos.
-Los precios de los locales son mucho más bajos y representan una alternativa económica frente a los de la vivienda, tanto nueva como de segunda mano.
-Muchas veces estos locales son pequeños, por lo que pocos metros a un precio medio barato representan una oferta muy atractiva para personas que no pueden permitirse otra cosa, así como para inversores.
Y a todo ello hay que unir el fenómeno paralelo del ‘boom’ de las viviendas turísticas, ya que una de las salidas que se está dando a los locales así transformados es colocarlos en el mercado turístico.
En la capital de España, la transformación de locales comerciales y oficinas, generalmente en los bajos de los edificios, para uso residencial ha provocado problemas en el seno de las comunidades de propietarios por el acceso a servicios comunes de los inmuebles (por ejemplo, las piscinas) anteriormente vedado a los dueños de los locales y por la necesidad de revisar las cuotas para contribuir al incremento de gastos generado.
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