El Gobierno de Juanma Moreno se apresuró en adelantar solo 24 horas después del anuncio del Gobierno que, de prosperar la Ley de Vivienda acordada por PSOE y Unidas Podemos, la Junta de Andalucía se opondrá a limitar el precio del alquiler. La recién elegida presidenta de la Asociación de Gestores Inmobiliarios de la provincia de Cádiz (GICA), Begoña Gómez, rechazó la propuesta porque “las medidas que plantea no solo han fracasado ya en los países europeos en los que se ha aplicado, sino que en España, en Cataluña concretamente, ya estamos viendo que ha sido un fracaso”.
Respecto al recargo del IBI a viviendas vacías, sostiene que “crea más inseguridad jurídica y trata de confiscar porque un propietario no deja de alquilar un inmueble por este impuesto”. En cuanto al control de precios, Gómez apunta que es “intervencionismo” que disminuirá la iniciativa de empresas o fondos de inversión.
Sin embargo, la representante del sector admite que, de acuerdo a la letra pequeña de lo que se ha conocido, los efectos serían limitados en el mercado inmobiliario de la provincia de Cádiz. En primer lugar, porque primero habría que determinar las zonas tensionadas, competencia del Gobierno a instancias de la comunidad autónoma, teniendo en cuenta que, en el territorio (que puede ser una ciudad, pero también un barrio o un distrito), los precios medios deben haber crecido en el último lustro más de cinco puntos por encima del IPC y que las familias deban dedicar más de un 30% de su sueldo a abonar los gastos de casa. Una vez otorgada la consideración, solo se verían afectados los grandes tenedores, propietarios de al menos diez viviendas. En la provincia de Cádiz, apenas se cuentan 4.700, según los datos del Catastro. Sobre el recargo del IBI, competencia municipal, afectaría quienes sean propietarios de cuatro o más inmuebles y se mantengan desocupadas sin causa justificada, excluyendo segundas residencias y las que estén en el mercado. Pocos.
Gómez señala que las viviendas que adquirieron los bancos se encuentran actualmente en manos de fondos de inversión, pero solo representa el 20% del total de la oferta, y están a la venta en su práctica totalidad. “Quien alquila en la provincia es el pequeño ahorrador que obtiene un complemento de renta con el arrendamiento”, aclara.
Carlos Rueda, director de zona sur de Idealista, remarca que el problema es que Cádiz no tiene stock suficiente. Por cada vivienda en alquiler, tenemos diez clientes, apuntan desde GICA.
Tanto Gómez como Rueda coinciden en que el riesgo del anuncio de la nueva ley de vivienda por parte de PSOE y Unidas Podemos está en que, aunque no afecte directamente a los arrendadores, cree un clima de desconfianza, ahuyente inversores (fondos de inversión o empresas), o se genere un mercado negro que trate de escapar a la ultra regulación. Y las medidas concretas que se han conocido, como los incentivos fiscales si baja el precio del alquiler, despiertan dudas porque no está claro que al pequeño propietario le compense.
La solución pasa “por inundar el mercado de vivienda pública”, defienden. La Consejera de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio, Marifrán Carazo, anunció en julio de 2020 un plan dotado de 38,7 millones de euros para la construcción de 2.016 inmuebles con protección dirigidas exclusivamente al alquiler durante 25 años con personas con rentas limitadas. Esta convocatoria tuvo un antecedente, con 712 viviendas, solo 71 en la provincia de Cádiz. En periodo de subsanación, la Junta ha admitido ahora solicitudes de siete promotores para 151 inmuebles en Cádiz (28 y 11), Conil (18), Sanlúcar (33), Puerto Real (10), Chiclana (47) y San Fernando (4), cifra del todo insuficiente dadas las necesidades del mercado. Pero la situación no es nueva. Andalucía está a la cola en inversión en políticas de vivienda, con solo 33 euros por habitante, frente a los 41 de media nacional atendiendo a los presupuestos de entre 2002 y 2019, según el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes y Agenda Urbana.
La reforma de 2013 ya generó inseguridad jurídica y redujo seriamente el interés de los arrendadores
La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas redujo la oferta porque la norma no ofrecía garantías suficientes a los arrendadores. El responsable jurídico de GICA, Juan Manuel Pérez Dorao, recuerda que con este texto la duracion del contrato volvió a ser a ser de cinco años, en lugar de tres, y permitía al inquilino dejar el alquiler de la vivienda cuando llevara en la misma al menos seis meses y se lo comunicara al dueño. Y en ese caso, siempre que se haya pactado en el contrato, lo máximo que tendría que abonar como indemnización sería un mes de renta por cada año que le falte por cumplir.
Y, por otra parte, si bien la ley da cobertura en caso de impago, la justicia es excesivamente lenta, de manera que, en Chiclana o San Fernando, el plazo entre la denuncia y la incoación de la misma es de hasta seis meses. La morosidad, precisamente, es la principal causa de litigiosidad. Según los datos del Instituto Nacional de Estadistica (INE), de las 260 sentencias de arrendamientos urbanos en la provincia, 201, el 77%, fue por impagos.
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