Se cumplen ahora tres años del Convenio que la anterior Corporación Municipal acordó con la empresa propietaria de las antiguas instalaciones industriales de Altadis. El objetivo de este convenio era, mediante una Modificación Puntual del Plan General de la Ciudad, transformar lo que este PGOU prevé como Suelos Dotacionales, zonas verdes e Industrias Singulares en una zona eminentemente terciaria con oficinas y centros comerciales. Numerosos colectivos profesionales, ciudadanos y grupos políticos se pronunciaron en contra presentando las alegaciones correspondientes. Felizmente la actual Corporación Municipal denunció el Convenio, dando por “muerta” tan desafortunada iniciativa.
No obstante, estos días se ha conocido que el Ayuntamiento mantiene negociaciones con Altadis y, por las cifras que se manejan, parece que tan malhadado convenio no está definitivamente enterrado, no tanto en lo urbanístico como en lo económico. Veamos. Según recogen los medios, Altadis pide 30 millones de euros mientras que el Ayuntamiento no pasa de ofrecer 20 millones.
Personalmente creo que ambas cantidades están sobredimensionadas; en primer lugar, porque la cantidad que ahora reclama Altadis es muy cercana a la que entonces se estimó que supondrían las plusvalías derivadas de aquel convenio (entre 30 y 35 millones). Convenio que, por ejemplo, le hubiera proporcionado a Altadis una edificabilidad (39.265 m2) muy superior (un 53,60% más) de la establecida por el PGOU actualmente vigente (25.562 m2), que es la superficie construida actual y que es sobre la que habrá que calcular el justiprecio.
También en aquel convenio Altadis esgrimió que la superficie de su parcela era de 35.502 m2, dato de superficie que, sorprendentemente, fue aceptado pacíficamente por el Ayuntamiento, pese a que en el propio Plan General (Ficha Patrimonial CP.065) se establecía que tal superficie era mucho menor: solamente de 28.651 m2. Superficie que, por cierto, es la misma que refleja el actualizado censo del Catastro del Ministerio de Hacienda (referencia catastral 4911002TG3441S0001HR) y que coincide con la del PGOU: 28.649 m2.¿no le estaremos valorando y comprando una parcela mayor de la que realmente posee Altadis? Y a propósito ¿está ya escriturado por Altadis? Porque hace 4 años todavía aparecía a nombre de Tabacalera.
Todos estos datos erróneos fueron explicitados por mí, en julio de 2014, cuando publiqué en este mismo medio una Tribuna titulada “Haciendo números en Altadis” pero me temo que, visto el volumen económico que se está manejando, no han sido corregidos.
A estos errores que, de no corregirse, elevarán el justiprecio más allá de lo conveniente para las arcas municipales, hay que unir un par de circunstancias que deprecian el valor de esos terrenos y que, me temo, no se han tenido en cuenta. En primer lugar la existencia de una franja de 100 metros de anchura a todo lo largo de la fachada hacia el río, conformada como una Zona de Servidumbre de Protección del Dominio Público Marítimo Terrestre y que establece una serie de limitaciones para el aprovechamiento urbanístico de estos suelos.
La otra circunstancia que ha de reducir el justiprecio es la catalogación de la totalidad de los edificios como “protegidos” limitándose las obras permisibles a las de “Conservación, acondicionamiento, restauración y consolidación”. Todas estas limitaciones en el aprovechamiento urbanístico, entiendo, deben argumentarse para conseguir un justiprecio más reducido.
Por todo lo anterior resulta más sorprendente la iniciativa municipal de dirigirse a la Comisión del Patrimonio para que precise si los edificios catalogados secundarios se pueden demoler o no. Y sorprendente por tres razones: porque la Comisión no es competente al estar estos suelos fuera del Conjunto Histórico declarado; porque quien los ha catalogado no es la Comisión sino el propio Ayuntamiento al incluirlos en el Catálogo Periférico de su propio Plan General y, sobre todo, porque descatalogarlos, permitiendo su derribo, supone incrementar el futuro justiprecio.
Por todo ello creo que es preciso revisar de nuevo todas las cuentas de Altadis.
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